V záplavě letošních novinek, týkajících se změn v realitní branži zejména v souvislosti s účinností Zákona o realitním zprostředkování, tak trochu zanikla další důležitá událost. Pro majitele bytů zřejmě ta úplně nejdůležitější. 12. únor mohou od letoška vlastníci bytů slavit jako „Den Osvobození“. Nikoli však ruskou či jinou armádou.
12. února 2020 totiž Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR schválila novelu občanského zákoníku, díky které se zruší předkupní právo dosud uplatňované v případech, kdy majitel prodává byt a s ním současně prodává také parkovací stání, zpravidla ve společné garáži, které je v Katastru nemovitostí zapsáno jako podíl na nebytové jednotce.
Předkupní právo ze zákona vznikne pouze tehdy, pokud spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků, a tudíž spoluvlastníci neměli možnost z vlastní vůle ovlivnit svá práva a povinnosti, např. při dědění. Toto zákonné předkupní právo je navíc časově omezeno na dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví a nebude omezeno jen na nemovitosti, ale bude se týkat všech věcí, tedy i movitých (např. automobilu). Nová právní úprava v podstatě navrací původní stav, který existoval do 31. prosince 2017.
S případy předkupního práva se kupující setkávali velmi často, především u novostaveb. V praxi to probíhalo takto: nebytová jednotka (společná garáž) v bytovém domě, má třeba 99 parkovacích stání. Majitel bytu vlastnil podíl ve výši 1/99 garáže, spojený s užíváním konkrétního parkovacího stání, a dalších 98 osob vlastnilo zbývajících 98 parkovacích stání. Vzhledem k prodeji podílu na nebytové jednotce i zde existovalo předkupní právo.
Majitel prodávaného bytu tudíž musel oslovit dalších 98 spoluvlastníků nebytové jednotky s nabídkou uplatnění předkupního práva na svůj podíl 1/99 garáže. Pak musel čekat 3 měsíce, zda se někdo přihlásí. Teprve potom mohl majitel prodat parkovací stání osobě, která kupovala byt.
V praxi to bohužel znamenalo obeslat všechny spoluvlastníky, což bylo jednak administrativně náročné, ale hlavně: celý proces prodeje se neúměrně zdržoval. Nehledě k tomu, že v mnoha případech velká část spoluvlastníků vůbec nereagovala.
Nově se tedy předkupní právo nebude uplatňovat v následujících dvou případech. Za prvé u podílů na nebytových jednotkách, za druhé u podílu na nemovitosti, který prodáváme společně s bytovou jednotkou:
- spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí nebo
- spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.
Tento zákon, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, podepsal prezident České republiky dne 3. dubna 2020, čímž byl celý legislativní proces dokončen. Jak potvrdil advokát Mgr. Marek Moravec, novela zákona nabude účinnosti dne 1.7.2020.
Váš Ján Griger
