Koncem března a začátkem dubna 2020 přispělo ke zvýšené nejistotě klientů také nešťastně načasované vyjádření ministryně financí Aleny Schillerové ohledně zvažovaného zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Návrh, společně s balíkem dalších opatření, byl projednán koaličními stranami na Národní ekonomické radě vlády (NERV) až po několika týdnech. Jeho schválení prodloužily rozdílné názory na tato opatření jak ve vládní koalici tak v NERVu.
Balík obsahuje další dvě zásadní změny: 1) lhůta pro osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti nyní bude 10 let (Ministerstvo financí původně navrhovalo prodloužit lhůtu na 15 let), a 2) zrušení odpočtů úroků z hypoték od základu daně z příjmu při koupi nemovitosti pro vlastní bytovou potřebu, což se netýká nemovitostí pořízených na pronájem nebo podnikání. V původním návrhu se počítalo s tím, že by se odpočty mohly nadále uplatňovat v případě koupě novostaveb, ale tato výjimka z konečného znění posléze vypadla.
30. duben 2020 je tím datem, kdy Vláda ČR schválila návrh na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí. Dne 8. července 2020 Poslanecká sněmovna schválila ve 3. čtení vládní návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti s účinností od 1.1.2021. A konečně 15. září 2020 Poslanecká sněmovna definitivně schválila zrušení daně z nabytí nemovitosti, když kývla na návrh, který jí vrátil Senát. Prezident Miloš Zeman zrušení daně podepsal v pátek 18. září 2020, zbývá vyhlášení ve Sbírce zákonů. Zákon č. 386/2020 Sb., kterým bylo zrušeno zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, nabyl účinnosti dne 26.9.2020.
Vláda rozhodla: kupující 4% z hodnoty nemovitosti už státu platit nebude
Zákon má tzv. zpětnou účinnost. Zrušení daně se týká všech poplatníků, jejichž daň je splatná do 31. března 2020 nebo později, neboť účinnost bude zpětně. Do této skupiny spadají všechna podání, u kterých byl zápis vlastnického práva na Katastru nemovitostí proveden od 01.12.2019 dále. Pokud jste daň již zaplatili, zákon nestanovuje žádný specifický postup, jak žádat o vrácení daně. Je tedy třeba postupovat dle obecných zásad dle daňového řádu.
Tento nepochybně zlomový krok dle mého ocení zejména kupující. Právě na něho teď padala takřka veškerá tíha aktuálního realitního trhu: vysoké ceny nemovitostí, především v Praze, v případě hrazení koupě hypotečním úvěrem nutnost se zadlužit a ručit zpravidla kupovanou nemovitostí a nakonec „šlehačka na dortu“, tedy povinnost ještě zaplatit daň z nabytí nemovitých věcí.
Krátký pohled do minulosti
Tato daň prošla v posledních letech dynamickým vývojem. Do roku 2014 ji platil prodávající (převodce), který dostal peníze za prodej a kupující (nabyvatel) byl v roli ručitele. Výjimkou byly pouze prodeje v dražbách, insolvencích či jiné prodeje na základě výkonu rozhodnutí, kdy daň z převodu nemovitosti platil kupující. Do konce roku 2013 činila daň 3% hodnoty převáděné nemovitosti.
Od 1.1.2014 byla daň z převodu nemovitosti přejmenována na daň z nabytí a byla zavedena možnost, aby poplatníkem i při standardním prodeji byl kupující. Platilo to však pouze v případě, že se prodávající s kupujícím na této skutečnosti v kupní smlouvě výslovně dohodli. Pokud byl poplatníkem daně prodávající, kupující byl ručitelem. A konečně od 1.11.2016 byl plátcem daně ve výši čtyř procent hodnoty převáděné nemovitosti kupující a institut ručení druhou stranou byl zrušen.
Zareagují ceny nemovitostí na zrušení daně z nabytí?
Je jasné, že kupujícím se teď bude kupovat mnohem lépe, což bude znatelné především u dražších bytů či domů. Třeba při ceně 10 000 000,- Kč činí daň 400 000,- Kč. Místo toho si kupující bude moct pořídit třeba novou kuchyňskou linku nebo perfektní výbavu do bytu. Bude zajímavé sledovat, zda dojde ke změně cen u novostaveb a u družstevních bytů.
Nyní je první úplatný převod nového bytu či domu od daně z nabytí osvobozen. U převodu družstevních podílů se tato daň rovněž neplatila. Lze očekávat, že developeři budou pravděpodobně chtít udržet ceny na současných úrovních i nadále. Zda to tak zůstane nebo zda dojde ke stagnaci či poklesu cen nám ukáže budoucí tržní vývoj. Nebude to však jen zrušení daně z nabytí, které nejspíš podnítí mnoho klientů k prodeji či koupi nemovitosti.
Ti nyní mohou těžit z kombinace tří výhod, neboť: 1) pro nemovitosti nabyté do konce roku 2020 bude lhůta pro osvobození od daně z příjmů 5 let (lhůta 10 let se bude týkat nemovitostí pořízených od 1.1.2021 dále), 2) odpočty úroků z hypoték bude možné činit i u nových úvěrových smluv, přičemž u smluv uzavřených od 1.1.2021 se sníží maximální výše odpočtu z 300 000,- Kč na 150 000,- Kč (podle původního vládního návrhu měl být tento odpočet pro hypotéky od 1.1.2022 zcela zrušen), a navrch šlehačka na dortu, teď už bez uvozovek, tedy 3) skončí povinnost platit daň z nabytí nemovitých věcí.
Další informace o vývoji realitního trhu ve víru aktuálních změn najdete v článku: Realitní trh 2020: prodej nemovitostí v době koronavirové.
Váš Ján Griger
