Od podzimu roku 2018 platí nová pravidla pro udělování hypoték. Od té doby už uplynul nějaký čas, nicméně první měsíce, kdy můžeme skutečně naplno vidět, jaké dopady na realitní trh tato opatření mají, jsou letošní leden a únor. Samotného mne velmi zajímalo, jak na toto poslední výrazné zpřísnění hypoték zareagoval trh. Minulý rok totiž hypotéky dobíhaly za původních podmínek. Jak tedy dopadlo meziroční srovnání?
| leden 2018 | únor 2018 | leden 2019 | únor 2019 | Meziroční změna | |
| nově sjednané hypotéky | 7 783 | 7 446 | 4 764 | 4 961 | -36,14% |
| objem nových hypoték (v miliardách Kč) | 16,50 | 15,96 | 10,93 | 10,88 | -32,81% |
Zdroj dat: Hypoindex.cz
Tento významný pokles hypotečního trhu zcela jasně musí dříve či později ovlivnit i ceny nemovitostí.
Setrvačnost realitního myšlení
Na hypotéku kupuje nemovitosti zhruba polovina klientů, druhá polovina má vlastní zdroje. Vezmeme-li v úvahu, že se meziročně výrazně nezmění počet kupujících, kteří budou kupovat za vlastní peníze, pak změna hypotečního trhu ovlivní polovinu všech prodejů. Pokles počtu hypoték o 36 procent pak bude znamenat meziroční pokles prodejů o 18 procent. Již rok 2018 nebyl zdaleka tak silný jako předchozí roky, o čemž jste již nejspíš četli v předchozím článku: Realitní trh 2019: konec zlatých časů? Restriktivní opatření ČNB mají takové dopady proto, že potenciál růstu cen nemovitostí se již vyčerpal. Jinak řečeno, nemovitosti jsou v dnešní době už vzhledem k příjmům zkrátka drahé. Kroky ČNB místo toho, aby pověstnému realitnímu papiňáku upustily páru, ventil naopak ještě více uzavřely.
Nejspíš si teď kladete stejnou otázku jako já: kdy a jak hluboce se změny na realitním trhu začnou projevovat? Dle mých více než desetiletých zkušeností v realitní branži, kdy už jsem zažil nejrůznější pohyby cen nemovitostí směrem nahoru i dolů, má realitní byznys značnou setrvačnost. Nelze tedy očekávat, že budeme výraznější změny pozorovat během následujících měsíců. Lidé si zkrátka nejprve musí zažít, že situace je skutečně jiná než třeba v letech 2016 a 2017, kdy hypotéku dostal obrazně řečeno každý, kdo zaklepal na dveře banky. Teprve poté, co veřejnost změny vezme na vědomí a přijme je, teprve pak přichází změna v jednání. Vyrovnání se s realitou se bude týkat všech participujících stran trhu na straně nabídky, tedy developerů, individuálních prodejců, realitních kanceláří, hypotečních bank a dalších.
Zde přidávám čerstvou empirickou zkušenost. Během prvních 3 měsíců letošního roku se nám podařilo rozprodat menší projekt sedmi nových půdních bytů v cihlovém domě v širším centru Prahy. Ve srovnání s jinými projekty byly ceny od začátku nastaveny skutečně tržně. Rozhodně se nejednalo o ceny okolo 100 000,- Kč/m2 a výše, jak je neustále veřejnosti předhazováno v médiích jako model toho, „za kolik se v Praze prodává.“ I přes tyto příznivé ceny se nám u několika posledních bytů stalo, že zhruba polovina klientů, kteří měli o tyto byty zájem, žádala o poskytnutí další slevy. Byty se nám nakonec podařilo prodat za původně inzerované ceny, nicméně na tomto příkladu je vidět, že současná situace je ve srovnání s předchozími roky zkrátka odlišná a je třeba se s tím vyrovnat.
Pokud ekonomika šlape, lidé nakupují
Vždy je třeba si uvědomit, že trh s nemovitostmi nevisí ve vzduchoprázdnu, ale je zásadně ovlivňován celkovou situací v ekonomice. Lidé nemovitosti kupují zejména tehdy, když roste hospodářství. S ním rostou i mzdy, podniky mají dobré zisky a nezaměstnanost je nízká. Této situace jsme svědky právě nyní. Je velmi nepravděpodobné, že by nyní lidé přestali kupovat, trh zamrzne a ceny by šly dramaticky dolů. Kupující si ale uvědomí, že není úplně kam spěchat, protože ceny nemovitostí – navzdory všem PR článkům zejména velkých developerů a realitních kanceláří – už růst nebudou a že nabídka nemovitostí se bude naopak rozšiřovat. Tady je nutné zmínit, že třeba v lednu 2018 bylo v nabídce developerů v Praze 4 531 bytů, zatímco letos už je to 6 114 bytů. Nárůst nabídky je tedy poměrně markantní. Kupující budou mít stále větší výběr a možnost narazit na dobrou koupi.
Co tedy můžeme v roce 2019 na trhu s nemovitostmi očekávat?
- Růst cen se zastaví. Dílčí nemovitosti mohou ještě velmi mírně podražit, zejména v kategorii cenově dostupného bydlení (panelové byty a malé investiční byty) nebo v některých specifických lokalitách.
- Počet prodaných nemovitostí poklesne přibližně o 15 procent.
- Úrokové sazby hypoték zásadně nenarostou. Pokud vůbec narostou, je možný i jejich pokles. Hypoteční banky budou muset bojovat o každého klienta, už v lednu a únoru 2019 nasadily akce, se kterými v předchozích letech přicházely až kolem Velikonoc.
- Bude-li chtít prodávající prodat v dohledné době, bude muset nabídnout za velmi tržní cenu, prodá však pořád jednoduše, neboť poptávka je nadále silná, jen vyčkává na dobrou nabídku.
- Pokud kupující bude chtít koupit za dobrou cenu, má mnohem větší pravděpodobnost, že se mu ji podaří vyjednat, jelikož jeho pozice bude silnější.
- Nabídka nemovitostí se bude dál rozšiřovat. To pro kupující znamená širší výběr, pro prodávající naopak pomalejší prodej.
A co bude dál?
Tyto trendy se nezmění, pokud se nezmění celková ekonomická situace. Vzhledem ke komplexnosti světového hospodářství a absolutní ekonomické závislosti České republiky na zahraničí nelze odhadnout přesný moment kdy, jak a odkud přijde v lepším případě zastavení růstu, v horším případě ekonomická krize. V případě zastavení růstu bude realitní trh stagnovat, v případě realitní krize to bude mít pro spoustu lidí i firem tvrdý dopad. V takovém případě mohou ceny nemovitostí poklesnout i o desítky procent. Toto se může stát i v Praze, navzdory všem marketingovým proklamacím, že v Praze ceny nemovitostí nikdy klesat nebudou. V krizi ceny klesají i ve značně významnějších metropolích.
Potřebujete někoho s dlouhodobými zkušenostmi na realitním trhu a nevíte, kam se obrátit? Obraťte se na mě :-)
