Dne 8. ledna 2020 podepsal prezident České republiky Miloš Zeman Zákon o realitním zprostředkování (ZoRZ). Zákon č. 39/2020 Sb. byl zveřejněn ve Sbírce zákonů 17. února 2020. Účinnost ZoRZ nastává 15. den po jeho zveřejnění ve Sbírce zákonů, tedy dne 3. března 2020. Jde o největší změnu podmínek podnikání v realitní branži za posledních 30 let, která zásadně ovlivní realitní trh v ČR nejen v roce 2020, ale i v letech následujících.
Nejprve se podíváme na klíčové změny, které nový ZoRZ přináší. Na konci článku stručně rozebírám dvě hlavní rizika, která vidím při jeho uplatňování v praxi.
1) Realitní zprostředkování nyní už pouze jako živnost vázaná
Každý realitní podnikatel (tedy makléř, ale i franšíza jako právnická osoba), který je před účinností ZoRZ oprávněn poskytovat realitní zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné, je povinen před uplynutím doby 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti ZoRZ ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“.
Dne 24. dubna 2020 byla ve Sbírce zákonů zveřejněna novela realitního zákona č. 190/2020 Sb. ze dne 16. dubna 2020, kterou se mění zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů. Realitní zákon se s účinností od 25.4.2020 mění ve 2 podstatných ustanoveních:
– osoba, která před dnem účinnosti zákona (3. 3. 2020) poskytovala realitní služby na základě živnosti ohlašovací volné, má povinnost ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „Realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti nejpozději do 3.3.2021;
– osoba, která by ráda vykonávala činnost realitního zprostředkování po dni účinnosti zákona (tj. po 3. 3. 2020), je oprávněna tuto činnost poskytovat, avšak pouze jménem a na účet franšízanta na základě písemné smlouvy, a to nejdéle 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti novely zákona, tj. do 25.10.2020.
Každý makléř, stejně jako franšíza, navíc musí být bezúhonný. Bezúhonnost si prověří živnostenský úřad z rejstříku trestů. Na změnu živnosti volné na živnost vázanou navazuje další přelomová změna, kterou je:
2) Splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování vázané živnosti
Nový ZoRZ přináší v rámci vázané živnosti zvláštní požadavky na vzdělání nebo na prokázání odborné praxe pro realitní zprostředkovatele. K prokázání příslušného vzdělání nebo praxe bude potřeba živnostenskému úřadu předložit požadované dokumenty.
U prokázání odbornosti zákon ukládá čtyři základní varianty. Jde o kombinace úrovně vzdělání a délky realitní praxe. Vzdělání bude třeba doložit příslušnými dokumenty ze střední a vysoké školy, případně získáním profesní kvalifikace absolvováním akreditovaného kurzu a zkoušky odborné způsobilosti, garantované Ministerstvem pro místní rozvoj. 
Pokud jde o prokazování praxe, zákon nespecifikuje konkrétní doklady, jimiž má být praxe doložena. Prokazování tedy bude probíhat dle požadavků konkrétních úřadů, např. předložením daňových přiznání za příslušný časový úsek, v nichž bude jako předmět podnikání uvedeno „Zprostředkování realitních agentur“, předložením pracovní smlouvy, prokazující trvání příslušné praxe pro požadované období apod.
3) Pojištění realitního zprostředkovatele
Nově je také vyžadováno při realitním podnikání zřízení profesního pojištění, které musí mít každý realitní zprostředkovatel, bez ohledu na to, zda-li je fyzickou či právnickou osobou. Limity pojistného plnění jsou nejméně 1 750 000,- Kč pro jednu pojistnou událost a limitem pojistného plnění 3 500 000,- Kč pro souběh více pojistných událostí během jednoho roku.
Výše uvedené požadavky na pojistné limity se však snižují o 50 %, pokud realitní zprostředkovatel (makléř) vykonává činnost pouze na základě písemné smlouvy jménem jiného realitního zprostředkovatele (právnické osoby – franšízy). Makléři RE/MAX tedy musí být pojištěni na částku 1 750 000,- Kč (ročně na součet škod), resp. 875 000,- Kč (individuálně na jednu škodu) za podmínky, že vykonávají svou činnost jen a pouze na základě písemné smlouvy o spolupráci s konkrétní franšízou RE/MAX, jejím jménem a na její účet.
Povinností realitního zprostředkovatele je dále předložit Ministerstvu pro místní rozvoj stejnopis nebo úředně ověřenou kopii pojistné smlouvy, a to do 10 pracovních dnů od jejího uzavření (§ 7 odst. 4 ZoRZ), přičemž pojištění jako takové musí být u realitního zprostředkovatele, který podnikal na základě živnosti volné již před účinností ZoRZ, sjednáno do 2 měsíců od účinnosti ZoRZ (§ 23 odst. 2 ZoRZ).
4) Úschova kupní ceny u zákonem stanovených schovatelů
Zákon přináší zcela novou úpravu a koncepci realitních úschov. Realitní zprostředkovatel nesmí aktivně nabízet úschovu kupní ceny, nebo zprostředkovávat uzavření smlouvy o úschově s jiným schovatelem, než je advokát, notář či banka nebo exekutor v souvislosti s vedením exekuce.
Realitní zprostředkovatel, pouze na výslovnou žádost klienta, podanou v písemné formě na samostatné listině, může poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, a to za podmínek daných zákonem.
V síti realitních kanceláří RE/MAX platí směrnice, která říká, že realitní kancelář RE/MAX je povinna zajistit úschovu finančních prostředků klientů výlučně prostřednictvím advokátní kanceláře, která se zavázala dodržovat bezpečnostní podmínky úschovy peněžních prostředků, či v rámci bankovní úschovy.
5) Zprostředkovatelská smlouva už jen v písemné formě
Smlouva o zprostředkování realitních služeb (tj. smlouva o zprostředkování) musí být vždy písemná. Pokud by nebyla uzavřena v písemné formě, pak může klient vznést námitku neplatnosti. Zákon stanoví nutné náležitosti smlouvy o poskytování realitních služeb, kterými jsou zejména přesné označení zprostředkovávaných nemovitostí, výše kupní ceny či nájemného, výše provize nebo způsob jejího určení.
Jaká vidím dvě hlavní rizika v praxi?
1) Makléři bez zkušeností „pojedou“ v klidu dál
Makléřům, kteří doteď nedosáhli odpovídající úrovně vzdělání, bude stačit, když se kromě požadovaného dosažení profesní kvalifikace absolvováním zkoušky odborné způsobilosti prokážou alespoň dvouletou praxí. To se jim může podařit velmi snadno, třeba registrací v některé realitní síti. K očekávanému pročištění trhu dojde dle mého názoru jen minimálně. Makléři, kteří měli nebo mají svoji živnost pouze jako přivýdělek, tak mohou v klidu pokračovat dále.
2) Spousta akreditovaných subjektů oprávněných poskytovat zkoušku odborné způsobilosti
Druhým velkým nedostatkem je samotná úprava zkoušky odborné způsobilosti pro nově začínající makléře. Tvůrci zákona se bohužel rozhodli, že vzdělávání a zkoušky bude moct vykonávat více akreditovaných subjektů. Nyní je jich už ke třem desítkám. Najdeme mezi nimi větší realitní kanceláře, vzdělávací agentury a řadu fyzických osob.
Z mého pohledu není možné, aby Ministerstvo pro místní rozvoj jakožto odborný garant úrovně zkoušky dokázalo kontrolovat vysokou kvalitu vzdělávání a průběhu zkoušek u všech subjektů. Očekával bych, že u tak zlomového zákona bude zkoušku způsobilosti provádět jediná profesní organizace, obdobně jako např. Česká advokátní komora provádí zkoušky advokátů. Jsem přesvědčen, že účinnost ZoRZ bude tímto značně oslabena.
Bude tedy na Vás, prodávajících či kupujících, abyste si informace o konkrétním makléři sami zjistili a ověřili. Tedy jak dlouho – a na plný úvazek – působí v realitní branži, jaké má za sebou zkušenosti, kolik realizoval prodejů a pronájmů. Vezměte v úvahu zejména množství a kvalitu referencí za delší časový úsek, ideálně pět a více let, od skutečných klientů, kterým poskytl své služby. Do výbavy realitního profesionála 21. století patří mj. moderní způsoby prezentace, jako je profesionální video prohlídka, virtuální 3D prohlídka a 3D půdorys nemovitosti. Partnera pro prodej Vaší nemovitosti si zkrátka vyberte zodpovědně :-)
