Milá Centrálo RE/MAX! Máme tu novou disciplínu pro udílení ocenění. Jmenuje se to „Zbuzanský realitní maraton“. Běžecký boty jsem ale neobul a na návsi ani po poli jsem tam neklusal. Realitním maratonem se stal prodej rodinného domu v této malebné obci, rozkládající se kousek za hranicí Prahy 5. Na trať jsme vyběhli 8.6.2020 a zda jsme doběhli do cíle se dozvíte, budete-li vytrvalí jako Zátopek a dočtete to až do konce :-) Předkládám klíčové události, a že jich bylo dosti:
8.6.2020. První SMS kontakt s prodávající. Paní majitelka na mě přišla díky prokliku z on-line reklamy do Referencí. Sláva, jsem na webu vidět :-) V půlce července jsme se potkali v naší kanceláři RE/MAX City, o týden později jsem zavítal do Zbuzan. Při diskusi na schůzce se bývalý manžel majitelky zeptal na můj odhad ceny. Na základě prvních dojmů z nemovitosti jsem bez přípravy vystřelil od boku 12 000 000,- Kč. Bývalý manžel majitelky málem omdlel. Prej to bude minimálně 15 000 000,- Kč! Později se ukáže, že už tehdy byl můj tip velmi realistický.
Osoby a obsazení
– rodinný dům vlastní v podílovém spoluvlastnictví majitelka a její dcera,
– bývalý manžel majitelky má na domě věcné břemeno užívání, zároveň v části domu provozuje ubytovací služby a provádí údržbu domu a zahrady,
– na Katastru nemovitostí máme nesoulady, což v lokalitě Zbuzan není nic neobvyklého, nicméně před prodejem je bude třeba odstranit,
– úplně na konci na chvíli vstoupí do hry (stále ještě) manžel rozvádějící se dcery majitelky.
Sečteno, podtrženo: kombinace poněkud zapeklitá, ale jak se později se ukáže, naštěstí nikoli neřešitelná :-)
14.8.2020. Tvoříme prezentaci domu: pořizujeme fotografie a natáčíme video prohlídku a virtuální 3D prohlídku. Počasí nám přeje, s výsledkem jsme nadmíru spokojeni a majitelky jsou nadšené. Týden po natáčení probíhá zaměření pozemku geodetem kvůli zpracování nového geometrického plánu pro odstranění zmíněných nesouladů v Katastru nemovitostí.
První zlomový krok
26.8.2020. V naší kanceláři se setkávají obě majitelky a bývalý manžel majitelky s naším advokátem. Bývalý manžel souhlasí s odstraněním věcného břemene užívání, váznoucího na nemovitosti. Kromě exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy a dalších smluv podepisujeme Dohodu o zrušení věcného břemene a další dokumenty pro jeho výmaz na Katastru, a Dohodu o vzájemném vypořádání a spolupráci, která mj. stanovuje rámec budoucí spolupráce a způsob vypořádání prodávajících.
Koncem srpna je na Katastr nemovitostí podán Návrh na vklad výmazu věcného břemene, které je v polovině září úspěšně vymazáno. Zároveň je na Katastr vložen nový geometrický plán a odstraněny nesoulady v Katastru. Počátkem září jsem také zaměřil všechny místnosti v domě a nabídku rodinného domu dokončil a zveřejnil. Na trh vstupujeme se zkušební nabídkovou cenou 14 670 000,- Kč a koupěchtivost zájemců tomu odpovídá. Celý podzim se neděje vůbec nic a na prohlídku do Zbuzan se ani jednou nepodívám.
Druhý zlomový krok
14.1.2021. Ve Zbuzanech proběhne klíčové jednání, kterého se účastní majitelka, její bývalý manžel a já. Ve Smlouvě o vzájemném vypořádání a spolupráci je totiž mj. zakotvená podmínka, chránící bývalého manžela. Ta spočívá v tom, že dům nesmíme prodat za cenu nižší než 13 000 000,- Kč. Vzhledem k několikaměsíčnímu nulovému zájmu o prohlídky a analýze prodaných nemovitostí v lokalitě již víme, že tak vysoké ceny nedosáhneme. Schůzka je však úspěšná. Podepisujeme Dodatek č. 1 ke Smlouvě o vzájemném vypořádání a spolupráci. Nejnižší možnou prodejní cenu upravujeme na 11 000 000,- Kč.
Nabídkovou cenu na internetu snižujeme pod 12 500 000,- Kč a díky tomu se konečně rozebíhají prohlídky. Od ledna do konce května 2021 jich uskutečním 20. Klientela je velmi kvalitní, mnoho zájemců má hotovost, leckdo bydlí v blízkém okolí. Nabídky ke koupi lze ale spočítat na prstech jedné ruky. Mnohem horší je to, že jsou všechny pod hranicí 11 000 000,- Kč. Máme za sebou 5 měsíců prohlídek a kupec stále nikde.
Třetí zlomový krok
13.6.2021. Začátkem června kompletně přepracovávám celou nabídku. Majitelky se přesvědčily, že „zatajení“ části prezentace (zveřejnění pouze některých fotografií, zaslání video prohlídky a virtuální 3D prohlídky na vyžádání konkrétnímu zájemci) nefunguje. Zdůrazňuji zejména možnost 3 samostatných jednotek v domě.
Zveřejnění aktualizované prezentace padá na úrodnou půdu. Brzy proběhnou další dvě prohlídky. Ze druhého zájemce se stává kupující. S ní už jde vše velmi rychle: 20.6.2021 reaguje na nabídku, 21.6.2021 uskutečníme prohlídku a 23.6.2021, po 9 měsících a 27 dnech prodeje, podepisujeme rezervační smlouvu :-)
Peripetie nekončí
21.7.2021. Dle původní informace z úvěrující banky kupující měl stačit interní odhad jejich druhé nemovitosti, kterou lze použít jako zástavu. Po návratu hypoteční makléřky z dovolené se však dozvídám, že tento scénář padá. Nakonec bude třeba externí odhad prodávaného rodinného domu. Dostávám od ní mj. seznam externích odhadců. Z 6 z nich, kteří připadají v úvahu, jsou 4 na dovolené. Nakonec se mi podaří schůzku s odhadcem domluvit hned na další středu 28.7.2021. Úvěrující banka kupující dostává zpracovaný odhad 9.8.2021. Ten potvrzuje kupní cenu.
26.7.2021. V pondělí dopoledne nečekaně volá kupující s tím, že se urgentně potřebuje osobně setkat a poradit se. Zrovna mám kancelářský den a tak domlouváme schůzku na odpoledne. U její hypotéky nastaly neočekávané změny a bylo jí sděleno, že dostane menší úvěr než jí bylo přislíbeno. Situaci konzultujeme v konferenčním hovoru s naší hypoteční makléřkou Ing. Evou Fraňkovou. Kupující je naštěstí schopna dát další hotovost dohromady a pokračovat.
Zároveň zjišťuji, že dcera majitelky, která dům spoluvlastní, stále není rozvedená, a je tedy oficiálně pořád tak trochu vdaná. Posílá mi tedy kontakty na (stále ještě) manžela, který nám musí na vyžádání úvěrující banky kupující podepsat „Čestné prohlášení o mé rodinné domácnosti“. (Stále ještě) manžel naštěstí komunikuje bez problémů komunikuje a scany požadovaných formulářů mám za pár dnů v e-mailu. Ufff.
12.8.2021. Hypoteční makléřka kupující nám sděluje, že její hypotéka musí ještě na supervizi kvůli části domu využívané na ubytovací služby. V polovině nadcházejícího týdne nemám z banky žádné nové zprávy. Neponechávám nic náhodě a 17.8.2021 pro jistotu podávám žádost na Stavební úřad MÚ Černošice ohledně vystavení Sdělení. V pátek 20.8.2021 si Sdělení osobně vyzvedávám v Černošicích. Referentka Ing. Renáta Tomková mi naštěstí potvrzuje již dříve známé skutečnosti, které měl bankovní odhadce od začátku k dispozici. Ufff podruhé.
V pondělí 23.8.2021 konečně přichází dlouho očekávaná zpráva. Kupující má schválenou hypotéku a úvěrující banka jí už v úterý jen předá Smlouvu o hypotéce a Zástavní smlouvy. Ufff do třetice… a naposled.
Protínáme cílovou pásku Zbuzanského realitního maratonu!
25.8.2021. Podepisujeme Kupní smlouvu a vítězně zvedáme ruce nad hlavu!!! Tenhle závod si budu pamatovat fakt dlouho :-))) V první tabulce shrnuji základní data:
| Tabulka č. 1.: Základní parametry prodeje | |
| Ukazatel |
Hodnota |
| Počet klientských reakcí na nabídku (telefon, e-mail, plachta) |
38 |
| Počet uskutečněných prohlídek |
22 |
| Počet klientů, kteří absolvovali prohlídku, s hotovostí |
8 |
| Počet klientů, kteří absolvovali prohlídku, s hypotékou |
14 |
| Nabídková cena 26.8.2020 |
14 670 000,- Kč |
| Konečná kupní cena 23.6.2021 |
11 484 000,- Kč |
| Doba prodeje |
9 měsíců a 27 dnů |
Všechny klíčové úkony najdete níže ve druhé, mé dosud nejdelší tabulce všech dob :-), kterou jen tak něco nepřekoná:
| Tabulka č. 2.: Úkony provedené během Zbuzanského realitního maratonu | |
| Úkon |
Datum |
| První SMS kontakt s prodávající |
8.6.2020 |
| První setkání s prodávající v kanceláři RE/MAX City |
16.7.2020 |
| Nábor rodinného domu |
24.7.2020 |
| Tvorba prezentace rodinného domu (profesionální fotografie, video prohlídka, virtuální 3D prohlídka) |
14.8.2020 |
| Zaměření domu a pozemku a příprava nového geometrického plánu pro odstranění nesouladů v Katastru |
21.8.2020 |
| Podpis exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy a zároveň podpis Smlouvy o vzájemném vypořádání a spolupráci, Dohody o zrušení věcného břemene, Smlouvy o výpůjčce nemovitých věcí a Návrhu na vklad výmazu věcného břemene užívání |
26.8.2020 |
| Podání Návrhu na vklad výmazu věcného břemene užívání na Katastr nemovitostí |
26.8.2020 |
| Vklad nového geometrického plánu a odstranění nesouladů na Katastru nemovitostí |
1.9.2020 |
| Výměra všech místností rodinného domu |
7.9.2020 |
| Zveřejnění nabídky rodinného domu |
9.9.2020 |
| Provedení vkladu výmazu věcného břemene užívání na Katastru nemovitostí |
17.9.2020 |
| Jednání ve Zbuzanech s bývalým manželem majitelky a podpis Dodatku č. 1 ke Smlouvě o vzájemném vypořádání a spolupráci |
14.1.2021 |
| Uskutečnění 20 prohlídek (leden: 2 prohlídky, únor: 5, březen: 2, duben: 7, květen: 4) |
22.1. – 31.5.2021 |
| Přepracování nabídky a její zveřejnění |
13.6.2021 |
| Uskutečnění posledních 2 prohlídek |
16.6. a 21.6.2021 |
| Podpis Dohody o složení blokovacího depozita |
23.6.2021 |
| Přijetí rezervace na depozitní účet RE/MAX City |
24.6.2021 |
| Příprava a schvalování znění Smlouvy o advokátní úschově a Kupní smlouvy, schvalování hypotéky kupující |
24.6. – 23.8.2021 |
| Schůzka s bankovním odhadcem kvůli zpracování externího bankovního odhadu |
28.7.2021 |
| Doručení externího bankovního odhadu do úvěrující banky kupující |
9.8.2021 |
| Supervize hypotéky v úvěrující bance kupující |
12. – 23.8.2021 |
| Podpis Smlouvy o hypotéce, Zástavní smlouvy a dalších dokumentů v souvislosti s hypotečním úvěrem kupující |
24.8.2021 |
| Podpis Smlouvy o advokátní úschově, Zástavní smlouvy a Kupní smlouvy v kanceláři RE/MAX City |
25.8.2021 |
| Odeslání části kupní ceny v hotovosti do advokátní úschovy |
25.8.2021 |
| Potvrzení schovatele o přijetí části kupní ceny v hotovosti do advokátní úschovy |
26.8.2021 |
| Podání Návrhu na vklad zástavního práva na Katastr nemovitostí |
26.8.2021 |
| Předání všech dokumentů včetně orazítkovaného Návrhu na vklad zástavního práva úvěrující bance kupující |
26.8.2021 |
| Realizace čerpání hypotečního úvěru do advokátní úschovy z úvěrující banky kupující |
3.9.2021 |
| Potvrzení schovatele o přijetí části kupní ceny z hypotečního úvěru do advokátní úschovy |
6.9.2021 |
| Podání Návrhu na vklad vlastnického práva na Katastr nemovitostí |
6.9.2021 |
| Konec 20-denní lhůty na Katastru Zástavní smlouva |
16.9.2021 |
| Provedení vkladu zástavního práva na Katastru |
17.9.2021 |
| Konec 20-denní lhůty na Katastru Kupní smlouva |
29.9.2021 |
| Provedení vkladu vlastnického práva na Katastru |
30.9.2021 |
| Výplata kupní ceny z advokátní úschovy na účty prodávajících |
4. – 5.10.2021 |
| Předání rodinného domu kupující |
7.10.2021 |
| Převod elektřiny, plynu a vody na kupující |
8.10.2021 |
