Óóókolo Frýdku cestičkááá, na Katastr je podaná smlouvička, už je pěkně vloženááá už je pěkně vloženááá ta naše smlouvička. Je čtvrtek 3. února 2022 odpoledne. Švihám si to Pendolinem domů, usrkávám černýho Kozla, hlavou letí vzpomínky a zase mám super pocit. Zase jsme to zvládli.
Než se tak stalo, v řece Ostravici uplynulo hodně vody. Po realitním maratonu, kterým byl komplikovaný prodej rodinného domu ve Zbuzanech, se mi podařilo uběhnout i ten skutečný. Ovšem REALITNÍ ULTRAMARATON, a navíc GLOBÁLNÍ, to jsem dosud nezažil.
Ještě než čas, ta velká neviditelná guma, která v hlavě neustále gumuje, začne mou mysl neúprosně zbavovat detailů v souvislosti s prodejem deseti stavebních pozemků v Lískovci ve Frýdku-Místku, předkládám čtenářské obci, jak se tato, v mé realitní kariéře zatím rekordně nejdelší záležitost, odehrála. Všechny základní parametry prodeje najdete jako vždy v níže uvedené tabulce:
| Tabulka č. 1.: Základní parametry prodeje | |
| Ukazatel |
Hodnota |
| Počet klientských reakcí na nabídku (telefon, e-mail) |
108 |
| Počet uskutečněných prohlídek |
11 |
| Počet reakcí od stavebních firem a developerů se zájmem koupit všech 10 pozemků jako celek |
65 |
| Počet reakcí fyzických osob se zájmem koupit jednotlivou parcelu nebo několik parcel |
43 |
| Nabídková cena 27.4.2020 |
1 380,- Kč/m² |
| Konečná kupní cena 12.11.2021 |
890,- Kč/m² |
| Podpis Zprostředkovatelské smlouvy (ZS) |
27.4.2020 |
| Podpis Kupní smlouvy (KS) |
25.1.2022 |
| Doba prodeje od podpisu ZS do podpisu KS |
20 měsíců 29 dnů |
Rok 2020: kostky jsou vrženy
Začátkem března Léta Páně 2020 mne kontaktovala klientka, které jsem se bezmála před 10 lety zajišťoval prodej stavebního pozemku v Praze. Pozemek se tehdy sice neprodal, ale paní se líbilo, jak jsem se o všechno hezky postaral. Oslovila mne se žádostí o pomoc jejímu synovi a dceři, kteří vlastní stavební pozemky na okraji Frýdku-Místku.
8.3.2020. Na MDŽ se s klienty setkáváme na pozemcích. Kostky jsou vrženy takto:
– vlastníci pozemků, bratr a sestra, dlouhodobě pobývají v zahraničí: sestru život zavál k protinožcům do australského Perthu, její bratr žil léta v Německu a nyní působí jako lékař na Harvardu v americkém Bostonu;
– z důvodu dlouhodobé nepřítomnosti v ČR nemají kapacitu zde cokoliv ohledně pozemků řešit;
– domlouváme se na tom, že nejlepší bude pozemky prodat;
– už při první obhlídce je mi jasné, že prodej nebude jednoduchý. Na hranici pozemku je trafostanice, přes jednu část pozemků vedou dráty vysokého napětí. Další elektrické vedení v jiné části vede napříč pozemky ke starším rodinným domům naproti. Čeká mě zjišťování mnoha informací, územním plánem počínaje a správci sítí konče. Získaná fakta pak vyústí v určení nabídkové ceny.
27.4.2020. S prodávajícími korespondenčně podepisujeme Zprostředkovatelskou smlouvu, dnes již notně zažloutlou 😊 Poté následuje dlouhé, zhruba roční období, kdy se toho příliš neděje. Odbor dopravy a silničního hospodářství potvrzuje, že dlouhý úzký pozemek napravo bude sloužit jako kádrová rezerva pro budoucí rozšíření příjezdové cesty. Pro budoucí výstavbu je tudíž nepoužitelný. Počítá se také s rozšířením příjezdové cesty vlevo od pozemků.
Ukazuje se, že vzhledem ke zjištěným faktům je naše nabídková cena vysoká. Zejména přeložky elektrického vedení jsou časově i finančně velmi náročné. Dle klientských reakcí a dosud ani jedné prohlídce začíná být jasné, že s nabídkovou cenou budeme muset jít pod 1 000,- Kč/m².
Rok 2021: tohle jsme nečekali
10.6.2021. Prodávající dostává od advokáta zastupujícího sousedy Návrh na vypořádání vlastnických vztahů ohledně pásu pozemku, patřící prodávajícímu. Pás vede podél pozemku sousedů, není oplocen a sousedé na něm již zhruba 20 let mají okrasné dřeviny a keře. Ano, je to ten vocásek, který vystupuje z pravého horního rohu zamodřeného pozemku, který vidíte níže na fotce katastrální mapy.
Náš advokát Mgr. Marek Moravec nejprve zamítne návrh na vydržení pozemku. Po dohodě s prodávajícím zpracuje koncem června právní posouzení, v němž navrhuje předmětný pás pozemku odprodat sousedům. Nakonec je dohodnuto, že náklady v souvislostí s touto transakcí uhradí kupující sousedé a všechny podklady připraví a zajistí jejich advokát.
24.6., 26.6., 21.7. a (pátek) 13.8.2021. Po úpravě nabídkové ceny na úroveň těsně nad 900,- Kč/m² se konečně rozbíhají prohlídky. Někteří klienti se jedou podívat na pozemky sami a rovnou dávají vědět, že pozemky i přes dobrou cenu neberou, právě kvůli nutnosti řešit přeložky sítí. Se čtyřmi skupinami zájemců se sejdu přímo na místě v hlavních prohlídkových dnech 24.6., 26.6., 21.7. a 13.8.
Pikantní je, že kupující přijel na prohlídku právě v pátek třináctého. Nejspíš i to přispělo k tomu, že posléze všechno dobře dopadlo 😊 Po prohlídce následovaly více než 2 měsíce, kdy si zájemce zjišťoval další informace, navštěvoval úřady, propočítával projekt a zvažoval nabídku.
20.10.2021. Zájemce definitivně potvrdil zájem pozemky koupit a uzavřít Dohodu o složení blokovacího depozita. Tu mu posílám zároveň s informací, že dle domluvy prodávajícího a sousedů tito odkoupí nakonec o něco větší pás pozemku, než původně zamýšleli. Konečná výměra prodávaných pozemků tak sice bude o 237 m² menší, ale výsledná cena pro kupujícího zase nižší 😊
3.11.2021. Sestra prodávajícího, která nebude u budoucího podpisu smluv fyzicky přítomna, zajišťuje na zastupitelském úřadu v Austrálii ověřenou plnou moc pro svého bratra. Jako polovičnímu Slovákovi se mi to krásné razítko z Honorárneho konzulátu Slovenskej republiky v Perthu tak zalíbilo, že jej vidíte na konci článku.
12.11.2021. Podpis Dohody o složení blokovacího depozita s jednatelem kupujícího. Klient přijíždí z Třince, já z Prahy. Podpis se odehraje v nádražním bufetu železniční stanice Ostrava-Svinov. Domlouváme se, že kupující pošle rezervační poplatek až poté, co obdržím naskenovaný podepsaný originál od obou sourozenců jak z Austrálie tak z USA.
17.11.2021. Ve sváteční den dostávám naskenovaný podepsaný originál Dohody i od sestry, posílám jej kupujícímu a informuji, že může odeslat rezervační poplatek na depozitní účet RE/MAX City.
22.11.2021. Prodávající e-mailem potvrzuje, že obdržel Plnou moc od své sestry zaslanou z Austrálie. Hlavní administrativní záležitost pro budoucí podpis máme vyřešenou. Teď už jen budeme doufat, že podmínky, restrikce a instrukce dovolí prodávajícímu přiletět z USA na podpis.
5.12.2021. Od prodávajícího dostáváme zprávu, že část prodávaných pozemků na základě pachtovní smlouvy obhospodařuje místní JZD. To je novinka, s níž jsme nepočítali. Zároveň nás informuje, že už je v kontaktu s JZD a dojednává ukončení pachtovní smlouvy ke konci roku 2021.
22.12.2021. Prodávající informuje, že obdržel potvrzení od JZD, že pachtovní smlouva bude ukončena k 31.12.2021.
Rok 2022: start v Bostonu, cíl Na Moráni
10.1.2022. Prodávající potvrzuje, že vzhledem k nutnosti přeorganizovat pacienty, získat v práci povolení na vycestování do zahraničí a aktuální zdravotní situaci zřejmě nestihne přiletět tak, abychom podepsali Kupní smlouvu do 20.1.2022, což je datum, do kdy je aktuálně platná Dohoda o složení blokovacího depozita. Domlouvám se tedy s kupujícím s tím, že Dodatkem č. 1 rezervační smlouvu prodloužíme do 31.1.2022.
Okolo půlky ledna se bavím v kanceláři s ředitelem, že už domlouváme termín podpisu. Říká mi: modli se, mě zrušili let do USA týden před odletem. A já pak doma štrachám, sháním, přehazuju věci, vyklápím šuplíky, a hledám… tu zpropadenou modlitební knížku.
20.1.2022. Posílám smluvním stranám Dodatek č. 1 k Dohodě o složení blokovacího depozita a zároveň Plnou moc a substituční plnou moc, v níž mne prodávající zmocní pro budoucí předání pozemků kupujícímu. Zároveň pro jistotu připravím Předávací protokol, který nám prodávající za sebe i za sestru dopředu podepíše v kanceláři.
24.1.2022. V pondělí odpoledne by prodávající už podle všeho měl být v Praze. Stále však od něho nemám žádné zprávy. Na mou SMS naštěstí odpovídá za pár minut: už jsem v bance, zařizuju si účet. Vítejte na starém kontinentu pane prodávající! Advokát ještě potřebuje dát do smluv číslo bankovního účtu jeho sestry. To dořeším přes e-maily a australské SMS-ky, jelikož sestra od protinožců reaguje i vzdor časovému posunu velmi rychle.
Prodávajícímu mezitím nefunguje internet a navíc musí řešit ubytování. V hotelu, kde má zařízenou rezervaci, na něj tak trochu zapomněli. Číslo účtu od něho dostáváme až po sedmé večer. Z Třince už během dne dorazil kupující. Pobyt v Praze spojil s vyřízením dalších záležitostí a alespoň zítra nemusí brzo vstávat. Má v hlavě pěknej binec, kdo nemá rád Třinec. Já Třinec miluju, takže… to mám v hlavě očividně hodně srovnaný 😊
25.1.2022. DEN D. Do kanceláře přicházím už před půl osmou. Kontroluji osudí a zjišťuji, že není kafe. Letím tedy naproti do Žabky. Posléze přijdu na to, že kafe je spousta. Majitelka kanceláře ho akorát schovala do šuplíku k řediteli tak mistrně, že jsem ho nenašel. Po osmé ještě vyrážím na CzechPoint pořídit čerstvý ověřený Výpis z obchodního rejstříku, jelikož kupujícím je s.r.o. zastoupené jednatelem.
Podepisovat máme od devíti, ale klienty jsem instruoval, ať radši přijdou už v půl deváté. Rozdám jim papírové originály Dohody o složení blokovacího depozita, podepíšeme Dodatek č. 1 k ní, vyplníme AML dotazníky. Mezitím skočím nahoru k notáři pořídit sedm ověřených opisů originálu Plné moci od sestry. Té Plné moci, která cestovala z Austrálie do Bostonu a včera znovu letěla přes Atlantik, aby přistála v mých rukou.
Krátce po deváté všichni sedíme na svých místech. Jen pan advokát nikde. Čtvrt na deset, advokát nikde. Půl desátý, advokát pořád neřád nikde. Nervózně vyťukám na mobilu SMS a místo pozdravu použiju název písně Dalibora Jandy: Kde jsi? Odpověď mě teda neuspokojí: Buď v klidu, jsem na cestě. Tři čtvrtě na deset. Advokát nikde. Tepovku mám asi 200. Krátce před desátou už to nevydržím a volám. Promiň, musel jsem se včera otočit do Havlíčkova Brodu a seknul jsem se na D1. Neboj, už jsem ve Vršovicích a jsem tam za deset minut. Ufff…
Krátce po desáté přichází král paragrafů. Panu advokátovi se Highway číslo 1 s vyjetejma kolejema za jeho důvěru odvděčila tak, že jej málem ze svých asfaltových osidel nepustila. Se svým neodmyslitelným úsměvem smlouvy zkontroloval, vše vysvětlil, podpisy ověřil. A my si zatím s klienty popovídali, kávu popili, nervózní jsme nebyli.
Podepsali jsme (zdaleka nejen) Kupní smlouvu a zvládli tak GLOBÁLNÍ REALITNÍ ULTRAMARATON. Zlí jazykové se můžou třeba na hlavu postavit a stejně nás nemohou nařknout, že jsme cokoliv uspěchali. Existuje vůbec něco, co nedokážeme? P.S.: Bože, tu modlitební knížku jsem nakonec nenašel, ale vím, že jsi 😊 😊 😊
Všechny klíčové úkony shrnují níže uvedené tabulky, rozdělené do jednotlivých let. Když byl na magické datum 22.2.2022 proveden vklad vlastnického práva na oddělení pásu pozemku, definitivně jsem uvěřil, že všechno dobře dopadne. Tož tady to máte a když už jste to vydrželi až sem, určitě se prokoušete i tabulkama:
| Tabulka č. 2.: Úkony provedené během transakce v roce 2020 | |
| Úkon | Datum |
| První e-mailový kontakt s prodávajícími |
2.3.2020 |
| První osobní setkání s klienty na pozemcích v Lískovci |
8.3.2020 |
| Podpis exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy |
27.4.2020 |
| Zveřejnění nabídky pozemků |
28.4.2020 |
| Tabulka č. 3.: Úkony provedené během transakce v roce 2021 | |
| Zaslání Návrhu na vypořádání vlastnických vztahů prodávajícímu advokátem sousedů, kteří projevili zájem o část jednoho z 10 prodávaných pozemků |
10.6.2021 |
| Právní posouzení AK Moravec pro prodávajícího; dohoda se sousedy na odprodeji pásu pozemku do jejich vlastnictví |
30.6.2021 |
| Uskutečnění 11 prohlídek ve 4 termínech dle potřeb klientů |
24.6., 26.6., 21.7. a 13.8.2021 |
| Prohlídka pozemku se zájemcem – budoucím kupujícím |
13.8.2021 |
| Potvrzení zájemce o koupi pozemků |
20.10.2021 |
| Zajištění Plné moci sestrou prodávajícího jakožto vlastníka a spoluvlastníka většiny prodávaných pozemků na zastupitelském úřadu v Perthu v Austrálii |
3.11.2021 |
| Zpracování geometrického plánu na oddělení pásu jednoho z prodávaných pozemků odkupovaného sousedy |
7.11.2021 |
| Podpis Dohody o složení blokovacího depozita s kupujícím |
12.11.2021 |
| Obdržení scanu podepsané Dohody o složení blokovacího depozita od obou prodávajících z Austrálie a USA |
17.11.2021 |
| Přijetí rezervačního poplatku na depozitní účet RE/MAX City |
18.11.2021 |
| Potvrzení prodávajícího o doručení Plné moci z Austrálie do USA |
22.11.2021 |
| Podání žádost o vydání Souhlasu s dělením pozemku na stavební úřad |
23.11.2021 |
| Udělení Souhlasu s dělením pozemku |
25.11.2021 |
| Příprava a schvalování znění Smlouvy o advokátní úschově a Kupní smlouvy, zároveň schvalování Smlouvy o advokátní úschově a Kupní smlouvy na oddělení pásu pozemku mezi prodávajícím a sousedy a schvalování Smlouvy o věcném břemeni mezi sousedy a kupujícím stavebních pozemků |
18.11.2021 – 24.1.2022 |
| Tabulka č. 4.: Úkony provedené během transakce v roce 2022 | |
| Přílet prodávajícího z Bostonu do Prahy na podpis Kupní smlouvy atd., zřízení bankovního účtu v ČR |
24.1.2022 |
| Podpis Dodatku č. 1 k Dohodě o složení blokovacího depozita, Smlouvy o advokátní úschově a Kupní smlouvy |
25.1.2022 |
| Dopoledne odlet prodávajícího z Prahy zpět do Bostonu |
26.1.2022 |
| Odpoledne podpis Kupní smlouvy na oddělení pásu pozemku mezi prodávajícím a sousedy, zároveň podpis Smlouvy o zřízení věcného břemene mezi sousedy a kupujícím stavebních pozemků v advokátní kanceláři v Ostravě |
26.1.2022 |
| Potvrzení schovatele o přijetí 1. části kupní ceny do advokátní úschovy |
28.1.2022 |
| Potvrzení schovatele o přijetí 2. části kupní ceny do advokátní úschovy |
28.1.2022 |
| Podání Návrhu na vklad vlastnického práva společně s Kupní smlouvou na oddělení pásu pozemku |
1.2.2022 |
| Podání Návrhu na vklad vlastnického práva společně s Kupní smlouvou na Katastr nemovitostí |
3.2.2022 |
| Konec 20-denní lhůty na Katastru Kupní smlouva na oddělení pásu pozemku |
21.2.2022 |
| Provedení vkladu vlastnického práva na Katastru na oddělení pásu pozemku |
22.2.2022 |
| Konec 20-denní lhůty na Katastru Kupní smlouva |
24.2.2022 |
| Provedení vkladu vlastnického práva na Katastru |
25.2.2022 |
| Výplata kupní ceny prodávajícím z advokátní úschovy |
28.2.2022 |
| Podpis Předávacího protokolu a předání pozemků kupujícímu |
3.3.2022 |
Ten, kterého v realitách nezaskočí vůbec nic. Váš Globální Ultramaratonský Ján Griger.
